zal opbrengen als de schuldenaar in een
toestand van 'ophouden te betalen' zal
komen te verkeren. Die opbrengst wordt
executiewaarde genoemd. Het is begrijpe
lijk dat de taxateur bij het bepalen van deze
waarde, niet de meest florissante gemid
delde omstandigheden zal hanteren.
Immers, hij moet zich voorstellen welke
slechte economische situatie oorzaak is van
het niet meer kunnen opbrengen van de
verplichtingen.
Het is fout om met betrekking tot de voor
noemde taxatiewaarden, bepaalde verhou
dingsgetallen of percentages te gebruiken.
Bijvoorbeeld: vrije verkoopwaarde in ver
houding tot executiewaarde of vrije ver
koopwaarde in verhouding tot de beleg
gingswaarde. Elke taxatie staat op zichzelf
en kan moeilijk met een ander geval verge
leken worden. Alleen al het feit of een
cafépand in de binnenstad of in een nieuw
bouwwijk staat, is al een heel verschil. Al
zien zij er precies eender uit, hun omzet zal
waarschijnlijk héél verschillend zijn!
HERBOUWWAARDE
Deze waarde, zijnde het bedrag dat nodig
is om een pand bij totaalschade weer op te
bouwen, doet in dit betoog eigenlijk niet
ter zake maar wordt volledigheidshalve
toch genoemd. Bij 'waarde' denkt men al
gauw aan wat onroerend goed kan opbren
gen. Bij het verzekeren van een pand tegen
herbouwwaarde blijft echter, om maar
eens één factor te noemen, de grond geheel
buiten beschouwing. Grond kan immers
niet verbranden en ook niet door storm ver
loren gaan.
HUURWAARDE
Voor de huiseigenaar is de huurwaarde van
veel belang omdat hij daaruit het rende
ment van zijn in het onroerend goed gesto
ken kapitaal geniet. Voor veel oud-horeca
ondernemers, die tevens huiseigenaar zijn,
is de opbrengst van hun pand hun pensioen
en kan in de ware zin des woords van beleg
ging worden gesproken.
De huurwaarde is voor de huurder van
evenzo grote importantie: moet hij een
naar verhouding te hoge huur betalen, dan
komt de exploiteerbaarheid van zijn bedrijf
in de knel. Met de huidige, zeer hoge ener
giekosten is het zaak de huurbedragen
nauwkeurig te maximaliseren. Te hoge
huur kan betekenendat de eigenaar te veel
huur wil hebben (of contractueel al heeft
bedongen) maar óók dat de huurder
gewoon de huur niet kan opbrengen omdat
hij bijvoorbeeld niet juist exploiteert óf
veel te hoge privé-uitgaven heeft.
HETTAXEREN
Het taxeren van de in de horeca meest
voorkomende taxatiewaarden, de beleg
gingswaarde en de daarmee relaterende
huurwaarde, is een expertise die stoelt op
een jarenlange ervaring èn op veel inzicht
in de gang van zaken in de horeca-branche.
Nogmaals het leggen van een vaste relatie
tussen genoemde waarden is onjuist. Een
verhoudingsgetal dat vaak opgaat, behoeft
nog lang niet in alle voorkomende gevallen
juist te zijn. Het geven van normen en
maatstaven, de zogenaamde 'vuistregel
tjes', waarmee leken zouden kunnen
werken, kan leiden tot grote fouten en dus
teleurstellingen. Zij zouden de genoemde
getallen verkeerd kunnen interpreteren
met alle kwalijke gevolgen van dien.
en vakmanschap
Wegrestaurant/Chauffeurs-café 'De Mol' in Zwolle. Het pand staat onder Monumentenzorg. Dit én de rietbedekking van het dak stelt
aan taxatie speciale eisen. De hoge assurantiepremie van dergelijke daken kan leiden tot een kritische waardering van de beleggingswaarde.
19
