Ieuefi in de boimiEni
In de horeca-wereld spelen de kosten voor de verwerving van het gebruik van het onroerend
goed, een belangrijke rol. Zowel voor het kopen van een pand, het geven van hypothecaire
rechten als het inhuren van onroerend goed, moeten fikse bedragen worden opgebracht. Een
belangrijke rol is hierin weggelegd voor de taxateur. Omdat wij ervan overtuigd zijn dat niet
alles wat met taxaties te maken heeft voor iedereen even duidelijk is, willen wij in deze afleve
ring iets dieper op dit onderwerp ingaan.
ACTIVITEITEN VAN HET HEINEKEN BOUWBUREAU
Ihxaties een zaak van ervaring c
Heineken Bouwbureau heeft op het
gebied van taxaties de nodige know
how in huis. In elk rayon is er een gespecia
liseerde medewerker die zich daarmee
bezighoudtMeestal komt de klant met zij n
verzoek om taxatie bij een agentschap, dat
op zijn beurt de desbetreffende vertegen
woordiger van Heineken inschakelt. Zo
komt men tenslotte bij de 'specialist in taxa
tie-zaken' terecht.
In het geval van een horeca-ondernemer
wordt het onroerend goed meestal als
bedrijfspand gebruikt. Daarom moeten de
kosten bestreden worden uit de opbreng
sten van de betreffende exploitatie. Het zal
daarom een duidelijke zaak zijn, dat er een
relatie bestaat, respectievelijk moet
bestaan tussen de stichtingskosten van het
onroerend goed en de financiële middelen
en het rendement die het bedrijf heeft.
Het taxeren van onroerend goed behoort
daarom een nauwkeurige bezigheid te zijn,
waarop de gegadigden moeten kunnen ver
trouwen en waarop men langjarige verbin
tenissen succesvol moet kunnen baseren.
Het behoeft geen betoog, dat bij dit soort
adviezen een gedegen vakmanschap hand
in hand zal moeten gaan met een grote
ervaring.
VERSCHILLENDE WAARDEN
Er zijn diverse soorten waarden van onroe
rende goederen. De meest gehanteerde in
de horeca-branche zijn:
vrije verkoopwaarde
beleggingswaarde
executiewaarde
herbouwwaarde
huurwaarde
zich moet getroosten om het in stand te
houden.
Bij de hierboven genoemde vrije verkoop
waarde spreekt men wel eens over: 'Wat
een gek er voor geeft'. Maar bij de beleg
gingswaarde moet de verkapitaliseerde
huuropbrengst, verminderd met onder
houdskosten, belastingen en assurantie
premie, in evenwicht zijn met het door de
belegger gewenste rendement van zijn
ingestoken kapitaal. Worden bijvoorbeeld
de kosten aan onderhoud onderschat, dan
geniet de belegger-eigenaar te weinig ren
dement en had hij zijn kapitaal beter op een
andere manier kunnen beleggen. Is daar
entegen de huur, naar gemiddelde maatsta
vente hoogdan h ad de huurder beter een
ander, soortgelijk pand kunnen huren.
Het is de taak van de taxateur om bij het
bepalen van de beleggingswaarde de gul
den middenweg te vinden tussen de tegen
strijdige belangen. Taxeert hij de verkoop
waarde te hoog, dan komen er problemen
met het verhuren. Taxeert hij de huur te
laag, dan wil de verhuurder niet meewer
ken aan een huurcontract of geniet te wei
nig rendement en zal mogelijk compensatie
zoeken door het noodzakelijke onderhoud
niet te doen of uit te stellen.
In sommige gevallen verkoopt de exploi
tant die zijn zaak van de hand doet ook het
onroerend goed. In andere gevallen tracht
hij het pand te verhuren. Verkoopt hij het
pand en blijft daarin het horeca-bedrijf
draaiende, dan noemt men de dan gehan
teerde waarde: de beleggingswaarde. Vrije
verkoopwaarde is in dit verband niet aan de
orde immers: de bestemming blijft in stand.
Bij elke andere willekeurige bestemming
zijn de typische horeca-uitmonstering van
het pand alsook de inventaris minder
waard dan wanneer de horeca-bestemming
gehandhaafd blijft.
Om fiscale redenen is het vaak voordeliger
het cafépand niet te verkopen maar te ver
huren De staat van onderhoud speelt daar
bij een belangrijke rol. Verhuurt men het
pand, dan is het wenselijk de inventaris wel
te verkopen. Bij verhuur van het kale pand
spreekt men van een 'huurcontract'. Bij
verhuur van het pand mét inventaris,
spreekt men van een 'pachtcontract'. Vaak
leidt het instandhouden van die inventaris
(door onderhoud dan wel vernieuwing) tot
problemen.
EXECUTIEWAARDE
De eerste hypotheekhouder (bijvoorbeeld
de bank) heeft het recht van parate execu
tie als de schuldenaar niet aan zijn verplich
tingen voldoet. Parate executie wil zeggen
dat de schuldeiser het recht heeft om het
pand in veiling te verkopen zonder tussen
komst van de rechter. Die bank zal dus
vooraf trachten te bepalen, wat het pand
Drankenhandel P. IJ land te Oldenzaal. Bij de taxatie van dit object werd meteen de geschikt
heid van het geheel getoetst en de onderhoudstoestand van het gebouw beoordeeld. Op basis
van de taxatie door het Heineken Bouwbureau werd toen tot de aankoop besloten.
VRIJE VERKOOPWAARDE
Onder 'vrij' wordt in dit verband verstaan
'vrij van huur' en 'zonder bestemmingsver
plichting'. De koper kan het pand terstond
vrij aanvaarden en kan daar elk willekeurig
soort bedrijf in uitoefenen.
BELEGGINGSWAARDE
Dit is de waarde welke het onroerend goed
heeft voor een willekeurige belegger onder
normale, gemiddelde omstandigheden
waarbij gelet moet worden op de huurop
brengsten en op de uitgaven die de belegger
18
